中古住宅リノベの費用相場｜「相場」より先に知ってほしい、総額と“見えないコスト”の話

中古住宅を買ってリノベーション。
この選択肢が、いま一気に現実味を帯びてきました。
とはいえ、検索すると出てくるのは「費用相場〇〇万円〜」の文字ばかり。
そして実際に相談へ行くと、どの会社も似たような提案に見えて、余計に迷う。
そんな方へ向けて今日は、「中古住宅 リノベ 費用相場」をちゃんと“使える知識”に変える記事を書きます。
相場の数字を覚えることが目的ではありません。相場に振り回されず、後悔しない判断軸を手に入れることがゴールです。

まず押さえたいのは「工事費」ではなく「総額」です
中古住宅リノベでいちばん多いつまずきはここです。
物件価格は頑張って抑えたのに、工事で増えた
工事費は見えていたのに、諸費用・仮住まい・ローン手数料で増えた
想定外の補修（雨漏り・腐食・配管など）で増えた
なので、最初からこう分けて考えるのが安全です。
物件購入にかかる費用（物件代＋仲介手数料＋登記＋税金など）
リノベ工事費
“見えない費用”の予備費（後半で詳しく）
引っ越し・仮住まい・家具家電（必要なら）
「中古＋リノベ」が支持される背景には、新築価格の上昇や土地不足がある、とつくば住宅工房でも触れています。だからこそ“無理のない住まい計画”が大事になる、という話ですね。

中古住宅リノベの費用相場（工事費の目安）
相場は、広さと工事の深さ（どこまで壊して、どこまで直すか）で決まります。
ここでは「マンション」と「戸建て」に分けて、ざっくりの目安を出します。

マンション：70㎡前後の費用目安（工事費）
70㎡程度を想定して、だいたいこのレンジです。
表層（内装＋設備交換中心）
700万円〜
間取り変更あり
800万〜1,000万円
フルスケルトン（躯体だけ残してやり直す）
1,000万〜1,500万円
住み心地（暑い寒い）も変えたい、配管も心配、間取りを大きく変えたい。そう感じるなら、表層ではなく、もう一段深い工事になります。

戸建て：スケルトン級の費用相場（工事費）
戸建ては建物が大きくなりやすく、屋根・外壁・基礎など外側の費用も絡むので、幅が広いです。
目安（幅広い相場）
450〜2,500万円
ひとつの基準点として見やすいレンジ
600〜1,100万円くらいを想定しておくとよい

部位別の相場も“基準点”として便利です
「全面は無理。まず水回りと内装だけ…」という方は、部位別の目安が効きます。材料＋工事費込みで、例えばこういったイメージです。

水回り
システムバス交換
60万〜150万円
システムキッチン交換
40万〜80万円
タンクレストイレへ交換
30万〜50万円

性能・安心
内窓の設置
6万〜12万円
耐震補強（基礎からの工事）
100万〜200万円

同じ「フルリノベ」でも、金額が跳ねる5つの理由
相場を見ても見積りがブレるのは、ちゃんと理由があります。
建物の状態（雨漏り・腐食・シロアリ・傾きなど）
“見えない部分”まで触るか（配管・電気・断熱・耐震）
間取り変更の難易度（抜けない壁／配管位置／管理規約など）
設備・素材のグレード（キッチン、造作、自然素材）
設計の密度（暮らしの設計にどこまで踏み込むか）
ここで大事なのは、3〜5は「好み」でも、1〜2は「安全と寿命」に関わるということ。
この線引きを誤ると、あとで取り返しがつきません。

予算が崩れる“見えないコスト”チェックリスト
相場記事に載りにくいけど、実務では頻出です。
解体して初めて分かる補修（腐食、雨漏り、断熱欠損）
配管・配線の更新（古いまま残すと後悔しやすい）
断熱改修の追加（「冬が寒い」問題の根本治療）
耐震補強の追加（戸建ては特に）
アスベスト等の調査・処理（年代によって）
仮住まい・引っ越し2回分（全面工事だと現実的に必要）
予備費（10〜15%）（ここを削ると、判断が雑になる）
マンションのフルリフォームでは、仮住まい費用も資金計画に含めるべき、という整理もあります。

「コストを抑える」より先に、「お金のかけどころ」を決める
中古住宅リノベは、選択肢が多いぶん、迷うと全部が中途半端になります。
おすすめの優先順位はこの順です。
家の健康（安全・劣化・雨仕舞）
性能（断熱・耐震・温熱環境）
暮らし（動線・収納・光と風・居場所）
見た目（素材・造作・デザインのこだわり）
見た目を後回しにしろ、という話ではありません。
ただ、暮らしのストレスが減るところに投資したほうが、長期で見ると満足度が跳ねます。

つくば住宅工房が“中古＋リノベ”で大切にしていること
私たちは「今あるものを、生かさない手はない」と考えています。
ただし、夢だけで進めません。
中古住宅にある“見えない不安”を、根拠と数値で解消する。
そのために、住宅診断（ホームインスペクション）を重視しています。
つくば住宅工房では、全棟無料で住宅診断を行っています。
さらに国交省の既存住宅状況調査に加え、耐震診断・温熱診断まで実施するとしています。
職人の「感」ではなく、数値や根拠に基づいた改修へ。
ここが、同じ“フルリノベ提案”に見えても、後から効いてくる差になります。

こんな人ほど「中古住宅リノベ」が向いています
子育て世代：立地を優先しつつ、暮らしに合わせて間取りを再設計したい
性能重視：断熱・耐震を新築同等まで引き上げたい（診断→設計が鍵）
“大量生産じゃない家”：自分たちらしい居場所、光の入り方、収納計画まで作り込みたい
リタイヤ後：将来を見据えて段差・温熱・メンテ負担を減らして、のんびり暮らしたい

失敗しない進め方（この順でやるとブレません）
総額上限を決める（月々返済＋将来の余白まで含めて）
物件にかけられる上限を決める（工事費・諸費用を先に確保）
“工事の深さ”を決める（表層／間取り変更／スケルトン）
予備費を確保する（10〜15%）
診断→設計→概算（この順で、ようやく“相場”が自分ごとになる）

最後に：相場を見たあとに必要なのは、「その家」の診断です
「中古住宅 リノベ 費用相場」を調べたあなたが、本当に知りたいのは、たぶん平均値じゃなくて、自分たちが選ぶ家は、いくらで、どこまで良くできるのか、ですよね。
相場は地図です。
でも、家づくりは旅なので、最後はその土地の天気（家の状態）を見ないと決められません。
つくば住宅工房では、見えない不安を減らすために、住宅診断を軸にした家づくりを大切にしています。
もし今「中古を買うか迷っている」「この物件でいけるのか不安」という段階なら、資料請求やご相談のときに、遠慮なく“費用の前提”から一緒に整理しましょう。