つくば市って住みやすい？│つくば市の住み心地や土地価格について

つくばエクスプレス（TX）の終着駅でもあるつくば市は、秋葉原駅までは最短で45分と都内への通勤にも便利なアクセスの良さがあり、令和7年8月7日につくば市から発信された記事にも人口増加率が全国1位になったと記事になりました。（全国の市及び特別区では3位）毎年住みやすい街ランキングでも上位に選ばれ、住宅取得を検討している子育て世代の中には、移住を検討している方もいるのではないでしょうか。

この記事では、つくば市の人気の理由について、利便性や子育て環境、住宅取得のしやすさなどについて詳しくご紹介します。
土地価格の相場についてもご紹介しますので、住宅取得を検討している方は是非参考にしてください。

つくば市ってどんなところ？

はじめに、つくば市のおおよその位置関係や人口などに関する特徴をご紹介します。

つくば市は茨城県の南西部に位置しており、北に関東の名峰・筑波山、東に霞ヶ浦といった自然や国内最大級の研究・教育機関の集積地帯でもあります。
つくばエクスプレス（TX）の終点「つくば駅」を中心に、研究学園駅などがあり、東京都心へのアクセスが非常に良好です。

人口

つくば市の人口は、男132,185人、女131,174人、合計で263,359人です（2026年1月1日現在）。 つくばエクスプレスの開業以来、秋葉原へのダイレクトアクセスと快適な住環境が支持され、人口は右肩上がりで増加しています。2025年の調査では、人口増加率が「市」の中で全国1位に輝くなど、日本でも有数の成長を続ける街です。

世帯の特徴

つくば市の世帯数は126,622世帯です（2026年1月1日現在）。 1カ月の転入・転出状況（2025年平均）をみると、月平均で約300人以上の転入超過（転入が転出を上回る状態）が続いており、非常に活発な流入が見られます。

テレワークの定着に加え、つくば市は「始発駅」という強みがあるため、たとえ通勤が必要な日でも座って移動できるメリットがあります。都心まで最速45分という距離感ながら、守谷市以上に広大な公園や最先端の教育・研究環境が整っていることから、より「ゆとり」や「教育の質」を重視する子育て世帯にとって、有力な移住先となっている結果といえるでしょう。

つくば市がベッドタウンとして人気の理由

都心から利便性のよい街はいくつかあるわけですが、つくば市は「住みたい街ランキング（茨城県版）」で7年連続1位（2025年調査）に選ばれるなど、県内外から「一度は住んでみたい街」として圧倒的な支持を集めています。

また、生活の満足度を示す「街の幸福度ランキング」でも例年上位にランクインしており、実際に暮らし始めてからの満足度が高いことも大きな特徴です。始発駅としての交通利便性に加え、国内最大の学術都市ならではの教育環境、そして機能的に整備された都市景観。これらが融合した、つくば市ならではの人気の理由をご紹介します。

都心までわずか45分！始発でラクラク通勤

つくば駅からつくばエクスプレスを利用すると、秋葉原駅までは最速45分です。つくば駅はすべての列車が停まる始発駅ですから、並べば必ず座ることができ、読書や仕事をしながら毎日の通勤時間を有効に活用できます。

秋葉原駅からJR京浜東北線や山手線に乗り換えれば、最短4分で東京駅に到着します。 東京駅からは新幹線を含め多方面へスムーズにアクセスできるため、都内主要エリアへの通勤・出張も快適な環境です。

車での移動の際は、市内にある「つくば中央IC」「谷田部IC」「桜土浦IC」などが利用可能です。常磐自動車道だけでなく圏央道も通っているため、都心方面はもちろん、成田空港や湘南、さらには北関東方面へも縦横無尽に移動できます。 高速道路のネットワークが非常に充実しているため、平日の通勤から休日のレジャーまで、車での移動効率も抜群な街といえるでしょう。

「衣食住」のオシャレな商業施設が充実

つくば市が住みやすい街に選ばれる理由のひとつは、北関東最大級を誇る「衣食住」の圧倒的な充実度です。 駅周辺には「トナリエつくばスクエア」などの商業施設が集結し、少し足を延ばせば「イーアスつくば」や「イオンモールつくば」といった超大型ショッピングモールが日常使いできる環境にあります。さらに2026年には、研究学園エリア（学園の森）に都市型ショッピングセンター「そよら」がオープンするなど、さらなる進化を続けています。

また、筑波大学附属病院をはじめとする高度な医療機関や、24時間営業のスーパー、ドラッグストア、コンビニが市内の各エリアにバランスよく配置されており、生活の利便性は極めて高いといえます。

便利な商業施設がある一方で、研究学園都市としての歴史が育んだ「おしゃれな文化」もつくばの魅力です。広大な公園の緑を望むテラスカフェや、古民家をリノベーションした隠れ家的なパン屋、こだわり抜いた自家焙煎のコーヒーショップなどが点在しており、休日を優雅に過ごせるスポットが満載です。

【口コミ情報】移住者＆住民が語るつくば市の魅力

・20代男性　筑波大学に関連した学生や研究者が多いため、20代でも浮かない活気があります。駅周辺は都会的で、おしゃれなカフェやバーも多い。一方で、自転車を走らせればすぐに豊かな緑があり、リフレッシュできるのが良いです。
・30代女性　TXで座って通勤できるのは本当に助かります。何より、公立校の教育レベルが高く、科学館やJAXAなどの施設が身近にあるのは、子供の知的好奇心を育てるのに最高の環境。歩行者専用道路が整備されていて、ベビーカーでの移動がストレスフリーなのも感動しました。
・50代男性　退職を機に都内から移住しましたが、道が広くて運転しやすいのに驚きました。一方で駅周辺はペデストリアンデッキ（歩行者専用道）が繋がっているので、車がなくても散歩がてら買い物に行けます。筑波大学病院などの高度な医療機関が近くにあるのも、将来的な安心材料です。

つくば市の子育て環境

つくば市は「市」の中では、2025年発表の人口増加率で全国1位を記録するなど、守谷市以上に爆発的な勢いで子育て世帯から選ばれている街です。

国内最大の学術都市という背景を活かし、行政サービスだけでなく「教育そのものの質」に特化した独自の環境整備が進んでいます。

つくば市の待機児童と保育所入所状況

茨城県全体の待機児童数は、全国的な減少傾向とともに大幅に改善されています。しかし、人口急増が続くつくば市においては、その勢いに整備が追いつかない時期もあり、長らく課題となっていました。
そんな中、つくば市は積極的な受け皿拡大を進め、ついに令和6年（2024年）4月1日時点で「待機児童ゼロ（速報値）」を達成しました。

【つくば市の待機児童の現状】
つくば市は、かつて県内でも待機児童数が多い傾向にありましたが、毎年のように新設保育園をオープンさせるなどの対策により、現在は0名（2026年現在も維持）となっています。
ただし、「ゼロ」という数字には「特定の園を希望している」などの理由で入所していない「潜在的待機児童」は含まれていません。人気の高い駅近エリアや、特定の年齢層では依然として厳しい状況が続いています。

【つくば市の保育所等の利用状況】
つくば市の最新の利用調整結果を見ると、0歳児〜2歳児の低年齢児における入所難易度が高い傾向にあります。 特に人口が急増している「研究学園」や「みどりの」エリアでは、4月入所の一次選考時点で多くの不承諾者が出ており、年度途中の入所は極めて困難な状況です。

一方、3歳児クラス以降については、新設園の増加や幼稚園の預かり保育の充実もあり、比較的受け入れ枠に余裕が出てくるのが特徴です。

遊具で遊べて自然とふれあえる大規模公園がたくさん

科学の街・つくば市は、都市計画に基づいて整備された広大な公園の宝庫です。 特に「つくば公園通り」と呼ばれる歩行者専用道路で結ばれた公園群は、車を気にせず散歩やサイクリングを楽しめるのが特徴です。代表的な公園をご紹介します。

洞峰公園（どうほうこうえん）
つくば市最大級の公園で、市のシンボル的存在です。約20ヘクタールの敷地には、ジョギングコース、テニスコート、太陽熱を利用した温水プール、体育館などのスポーツ施設が充実しています。大きな池（洞峰沼）の周りには四季折々の樹木が立ち並び、本格的なフィールドアスレチックもあるため、1日中家族で楽しめます。
科学万博記念公園
1985年に開催された「科学万博ーつくば’85」の跡地に作られた公園です。芝生広場が非常に広く、ピクニックやボール遊びに最適です。高さ10メートルの「科学の門」は、見る方向によって科学者の顔が浮かび上がる不思議なモニュメント。春には約300本のソメイヨシノが咲き誇る、市内屈指の桜の名所でもあります。
松見公園（まつみこうえん）
高さ45メートルの展望塔がシンボルの公園です。展望デッキからは、筑波山や科学都市の街並みを一望できます。園内は日本庭園風の美しい造りになっており、池で鯉にエサをあげたり、滝の音を聞きながら散策したりと、落ち着いた時間を過ごせます。
赤塚公園（あかつかこうえん）
つくば公園通りの最南端に位置する、自然の植生（アカマツ林）を活かした公園です。カエデの丘や花の森など、植物園のような景観が広がっており、静かに散歩や自然観察を楽しみたい方に人気です。
筑波山麓公園（つくばさんろくこうえん）
筑波山の麓にある、自然豊かな公園です。大きな池を中心に芝生広場や遊具があり、筑波山を間近に眺めながら思い切り体を動かせます。登山やハイキングの拠点としても親しまれており、森林浴を楽しむのにも最適な場所です。
研究学園駅前公園
TX研究学園駅のすぐ目の前にある、約7.3ヘクタールの広々とした公園です。芝生広場や「つくばスタイル館（古民家）」があり、「つくばラーメンフェスタ」などの大規模イベントの会場としても有名です。駅近でありながら、開放感あふれる空間で子どもを遊ばせることができます。

つくば市に家を建てる場合

都心との利便性もよく、日本屈指の教育・研究環境が魅力的なつくば市で家を建てるには、土地価格や戸建て費用がどのくらいなのか気になりますよね。
つくば市は、市域が非常に広く、選ぶエリアによって土地価格や住環境が大きく異なるのが特徴です。最新の価格相場や土地の面積、戸建て費用の目安をご紹介します。

気になるつくば市の土地価格

つくば市の平均的な土地価格の相場は約36.5万円／坪（2025年基準地価ベース）です。県内の市区町村別ランキングでは、守谷市と並び毎年1位・2位を争うトップクラスの地価水準となっています。

隣接する土浦市やつくばみらい市、牛久市などの周辺地域と比較すると、価格差は非常に大きく、つくばエクスプレス沿線の開発や学術都市としてのブランド力が地価を強力に押し上げているといえます。

市町村名	平均土地価格/坪
つくば市	36.5万円
守谷市	24.0万円
つくばみらい市	15.2万円
土浦市	10.8万円
牛久市	10.2万円

つくば市の土地価格の推移を分析すると、2021年ごろは平均坪単価15.5万円ほど（市全体平均）でしたが、その後は急激な上昇を続け、2025年には平均坪単価36.5万円（基準地価ベース）に到達しました。

特に2025年の地価公示では、住宅地の上昇率が前年比＋4.5%を記録し、変動率は全国の市の中でもトップクラス（全国5位というデータも）となっています。つくば市は「加速的な上昇」傾向にあるのが特徴です。

一戸建ての平均面積

つくば市の一戸建ての平均的な土地面積は、約65坪〜80坪（約215㎡〜265㎡）と、守谷市と比較してもさらにゆとりのある傾向にあります。

住宅の延床面積は、茨城県の平均的な水準である約33坪〜37坪（約108㎡〜122㎡）が一般的です。つくば市の場合、この建物面積に加えて「車社会」であることを前提とした計画が重要になります。

価格相場比較

つくば市の土地価格をエリア別に比較すると、どの地域に資産価値が集中しているのか、また「狙い目」のエリアがどこなのかが見えてきます。

つくば市は守谷市と比較して面積が非常に広いため、エリアによって価格差が激しいのが特徴です。特につくばエクスプレス（TX）沿線の各駅周辺は、利便性と教育環境の良さから土地価格が高騰しており、資産価値として高く評価されています。

エリア（学区名など）	坪単価の目安	特徴・資産価値のポイント
竹園・吾妻（つくば駅）	80万〜100万円	市内最高峰の文教地区。官公庁や商業施設が近く、圧倒的なリセールバリュー。
研究学園	60万〜85万円	市役所やイーアスが集まる中心地。街並みの美しさと利便性で絶大な人気。
みどりの	40万〜55万円	子育て世帯の流入が最も激しいエリア。TX沿線の中では比較的手が届きやすい。
万博記念公園	35万〜50万円	現在開発が加速中。研究学園に隣接し、今後の地価上昇への期待が高い「穴場」。
二の宮・並木	40万〜60万円	駅から離れるが、公務員宿舎跡地の再開発や公園が多く、住環境の評価が非常に高い。
周辺・郊外エリア	10万〜25万円	車社会を前提とした広い庭付き一戸建てが可能。自然豊かな環境が魅力。

まとめ

今回は、住みよさランキングで上位の常連であり、2025年には「市」の中で人口増加率全国1位に輝いたつくば市の魅力をお伝えしました。

国内最大の学術都市として発展してきたつくば市は、単なるベッドタウンの枠を超え、知的な刺激と豊かな自然が融合した「未来型の都市」として、多くの子育て世帯を惹きつけています。